ANALISIS FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERKEMBANGAN AKTIVITAS KOMERSIAL DI KORIDOR JALAN D.I PANDJAITAN KOTA SAMARINDA

May 17, 2017 | Author: Roosmayri Lovina | Category: Perkembangan Kota di Indonesia
Share Embed


Deskripsi Singkat

Jurnal Teknik PW K Volume 1 Nomor 1 2013 Online : http: //ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/pwk _________________________________________________________________________________________________________________ _

ANALISIS FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERKEMBANGAN AKTIVITAS KOMERSIAL DI KORIDOR JALAN D.I PANDJAITAN KOTA SAMARINDA Roosmayri Lovina Hermaputi 1 dan Ragil Haryanto2 1

Mahasiswa Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponego ro 2 Dosen Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro email : [email protected]

Abstrak: Kota Samarinda merupakan Ibukota Provinsi Kalimantan Timur yang terletak di tepian sungai Mahakam. Seiring dengan masuknya investor pembangunan ke kota Sa marinda, pembangunan kota ini terus meningkat dan membuat kota ini terus berkembang. Kota Sa marinda ad alah kota yang ekonominya berbasis komersial dan industri kecil -menengah. Pembangunan yang dilakukan adalah pembangunan yang cenderung menunjang sektor basis perekonomian kota ini. Penduduknya yang memiliki karakteristik konsumtif tinggi, mendorong berkembanglah properti ko mersial di ko ta ini. Koridor jalan D.I Pandjaitan merupakan koridor yang diperuntukan sebagai kawasan perdagangan dan jasa . Pada kawasan ini terletak dua perumahan skala besar dan juga beragam fasilitas publik. Kawasan ini terletak pada Kecamatan Sa marinda Utara dan juga merupakan akses utama yang terhubung dengan jalan poros Sa marinda -Bontang sebagai jalan p rovinsi. Perkembangan komersial pada koridor ini tergolong cepat hingga saat ini, banyak perkembangan aktivitas komersial yang terjadi. Menurut Kepala DCKTK Ko ta Samarinda perkembangan kawasan ini bermula sejak 10 tahun yang lalu dimana saat itu walikota Samarinda Achmad Amin membuka kesempa tan seb esar-b esarnya kepada investor untuk mengambangan usahanya di kota Samarinda. Di kawasan studi sendiri aktivitas yang terus berkembang adalah komersial. Aktivitas komersial yang mendominasi adalah primer dan sekunder. Terdapat banyak faktor baik yang berasal in ternal yaitu keberadaan peru mahan elit, permukiman sekita r, fasilitas umum, ketersediaan angkutan umum, aksesibilitas, kualitas prasarana, kera maian lalu lintas, keberadaan pesaing, kenyamanan dan keamanan kawasan , dan aglomerasi pasar, sedangkan dari eksternal kawasan yaitu prog ram pemerintah, kebijakan pemerintah, gaya hidup, pola konsumsi masyarakat yang kemungkinan berp engaruh terhadap perkembangan aktivitas komersial di kawasan ini. penelitian ini dilakukan untuk mengetahui faktor apa saja yang mempengaruhi perkembangan aktivitas komersial di kawasan ini. Penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif dengan metode analisis deskriptif kuantita tif dan deskrip tif kualita tif yang sampel nya merupakan pemilik bangunan usaha perdagangan dan jasa di koridor Jalan D.I Pandjaitan. Ha sil analisis mengungkapkan bahwa perkembangan kawasan ini cepat dengan pola ribbon area . Pada wilayah studi juga ditemukan bahwa skala pelayanan aktivitas komersial yang ada mayoritas masih berskala lingkungan dan perkembangan aktivitas komersial dipengaruhi oleh fakto r yang terkelompokkan sebagi faktor p enarik dan pendorong. Temuan yang menarik dari penelitian ini, kawa san ini berkembang diluar dari a rahan pemerintah dan lokasinya yang cukup jauh dari pusat kota serta memiliki konstelasi dengan wilayah seca ra regional dengan Kota Bontang dan Kabupaten Kutai Kertanega ra sebagai konsumennya. Sedangkan faktor baru yang ditemukan mempengaruhi perkembangan kawasan berupa citra ka wasan tergolong eklusif dan konstelasi wilayahnya secara regional. Kata Kunci : Faktor Per kembangan, Aktivitas Komersial, Koridor Jalan D.I Pandjaitan Abstract: Samarinda City as a capital city of East Bo rneo Provin ce which is located on the Mahakam River Bank. Recently development investors co me by to invest in Sa marinda, this city develop ment tend to be increased and make this city keep gro w and develop. Sa marinda City is the one of the city which has base economic on Commercial and Small Medium Industry. So tha t the d evelopment which is made is supporting the economic T eknik PW K; V ol. 1; No. 1; 2013; hal. 1 -11

|1

A nalisis Fak tor y ang M empengaruhi Perk embangan Komersial Di Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda

Roosmay ri Lov ina Hermaputi

bases. In o rder to fulfilling public needs which having high level consu mption, then commercial p roperties in this city developed. Jalan D.I Pandjiatan Corridor which is loca ted in the transition city a rea has the fungtion as commercial area. This area located near the border of Samarinda-Bontang City as the primary access which linking both cities. Co mmercial development which happened in this area is fast recen tly, th ere are many activities development happened. Contradicto ry, long time ago the d evelopment was slo w. Head of DCKTK Kota Samarinda said that this development started fro m 10 years ago, at that time the previous City Major Achmad Amiens opened wide opportunities fo r investo rs to build their busin esses in Sa marinda. In this area , commercial activity develop fastly. The commercial activities in this area a re do minated by Prima ry and Secondary. There are many facto rs which affect the co mmercial development in this area , even fro m internally such as luxury residential, surrounding settlement, public fa cilities, public transpo rtation, accecibility, utilities quality, traffic, the emergence of competito rs, comfortability and area safety, and ma rket aglomeration. Th en externally such as government programmes, government policy, lifestyle, community consump tion pattern which possible to affect commercial activities development in this area. This resea rch use quantitative approa chmen t and analysis method such as quantitative descrip tive and qualitative descriptive and the samples are th e owners of commercial activities at Corridor of Jalan D.I Pandjaitan. The Analysis result show that the developmen t is fast which has ribbon area pattern. In this area , majority of commerical activities which exist having neighborhood scale of service and the development caused by factor which categorized into push and pull fa cto r. The interesting inventions are this area didn’t develop as government will’s and th e location that far enough from city centre and also has the regional constella tion with Kota Bontang and Kabupaten Kutai Kertanegara as its consumer. Meanwhile, the new fa ctor that has been detected are exclusive image of the a rea and regional constela tion with Kota Bontang and Kabupaten Kutai Kertanegara. Keywords: Development Factors, Commercial Activities, Corridor of Jalan D.I Pandjaitan

PENDAHULUAN Kota Samarinda yang merupakan Ibu Kota Provinsi Kalimantan Timur terletak di tepi Sungai Mahakam. Perekonomian Kota Samarinda sendiri berbasis pada kegiatan komersial dan industri. Jalan D.I Pandjaitan terletak di Kecamatan Samarinda Utara. Kecamatan Samarinda Utara merupakan kawasan transisi. Jalan D.I Pandjaitan ini statusnya merupakan jalan Provinsi karena sifatnya menghubungkan kota dengan kota/kabupaten lainnya di Samarinda. Panjang jalan ini sekitar 2 km yang terbagi atas 2 ruas yaitu ruas pertama yaitu mulai dari pertigaan jalan Kemakmuran ke pertigaan Jalan P.M Noor (Outer Ring Road) dan Pertigaan Jalan P.M Noor hingga ke Jalan Poros Samarinda-Bontang. Sedangkan pada penlitian ini akan diteliti hanya pada ruas kedua dimana ruas yang berhubungan langsung dengan Jalan Poros Sarinda-Bontang. Di koridor jalan ini terdapat berbagai macam aktivitas berupa perdagangan dan jasa dan fasilitas publik lainnya. Menurut RTRW Samarinda 2013-2033, kawasan ini merupakan kawasan yang

T eknik PW K; V ol. 1; No. 1; 2012; hal. 1 -10

menjadi prioritas pengembangan oleh karenanya dilakukan pengembangan kawasan ini. Salah satu upayanya yaitu mempermudah proses penerbitan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk fungsi komersial. Sedangkan dalam hal kepemilikan lahan, lahan lahan komersial yang berkembang sudah berpindah tangan dari pemilik lahan aslinya, sehingga bisa dibilang investor lah yang berhasil mengembangkan kawasan ini. Untuk harga lahan di sepanjang koridor jalan ini sudah mencapai harga Rp 4.000.000,-/m2. Menurut penuturan Kepala BAPPEDA Kota Samarinda Bapak Ismansyarh, pada awalnya kawasan ini merupakan kawasan pengembangan permukiman namun karena komersial mulai berkembang sehingga pada PERWAL No. 1 Tahun 2009 tentang RDTRK Kota Samarinda Tahun 2009-2029 fungsi kawasan koridor jalan ini diubah menjadi kawasan komersial oleh Pemerintah Kota Samarinda. Pada kawasan ini juga terdapat 2 perumahan besar yaitu perumahan Alaya dan Citraland City. Perkembangan komersial

|2

A nalisis Fak tor y ang M empengaruhi Perk embangan Komersial Di Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda

kawasan ini pun terjadi sangat cepat sejak tahun 2005 hingga sekarang. Berdasarkan fenomena dan permasalahan tersebut maka timbulah pertanyaan penelitian atau research question yaitu : “Faktor –faktor apa saja yang mempengaruhi perkembangan aktivitas komersial pada koridor Jalan D.I Pandjaitan sehingga perkembangannya bisa pesat dan mempengaruhi daya tarik investasi kawasannya?”

Roosmay ri Lov ina Hermaputi

Penelitian ini bertujuan untuk merumuskan faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan komersial pada Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda. Wilayah yang akan di lakukan penelitian yaitu: Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda dan yang akan diteliti adalah seluruh kegiatan komersial yang tersebar di koridor tersebut. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat wilayah studi pada Gambar 1.

Sumber: BAPPEDA Kota Samarinda, 2013 dan modifikasi Google Ea rth, 2002 GAMBAR 1 DELINIASI WILAYAH STUDI

KAJIAN LITERATUR Perkembangan Kawasan Koridor Menurut Bishop dalam bukunya Designing Urban Corridor (1989) koriodr adalah area yang mencakup jalan raya utama yang melewati daerah-daerah pinggiran yang berhubungan dengan jalan utama. Koridor komersial perkotaan biasanya dipenuhi oleh kompleks pertokoan dan perkantoran serta pusat pusat pelayanan lainnya Perkembangan kawasan ditandai dengan perubahan fisik kawasan, sosial dan ekonominya. Perkembangan kawasan tidak lepas dari perubahan struktur ruang kota. Yunus (2011) menyatakan bahwa perkembangan spasial secara fisikal terbagi atas 2 bentuk yaitu proses perkembangan T eknik PW K; V ol. 1; No. 1; 2012; hal. 1 -10

spasial secara horizontal dan perkembangan spasial secara vertikal. Menurut Harshorn (1992) pola perkembangan yang biasanya terjadi pada kawasan koridor jalan adalah ribbons (mengikuti jaringan jalan/koridor) dimana ditemukan tersebarnya beragam kegiatan komersial di sepanjang sisi koridor jalan raya yang terencana maupun tidak dan pertumbuhan usahanya biasanya bergantung terhadap arus lalu lintas yanga da di koridor jalan tersebut. Komersial Pada Kamus penataan ruang disebutkan bahwa kawasan komersial adalah kawasan yang memiliki ciri yaitu aktivitas perdagangan |3

A nalisis Fak tor y ang M empengaruhi Perk embangan Komersial Di Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda

yang ada di dalamnya meliputi aktivitas perdagangan retail dan jasa pada skala lokal, pusat perbelanjaan skala regional serta hiburan, yang letaknya tidak selalu berada di tengah kota dan memiliki pengaruh besar terhadap kegiatan ekonomi kota. Berdasarkan pola perkembangannya dapat diklasifikasiakan ke dalam tiga pola (Hartshorn, Truman A. 1992), yaitu pola memusat, ribbon (mengikuti jaringan jalan), dan specialized area. Dalam melihat skala pelayanan komersial maka dilihat berdasarkan jenis komoditi yang dijual menurut kegiatan perdagangan dapat digolongkan menjadi tiga (Gallion, 1989) dimana komditi primer dan sekunder biasanya ditemukan di skala pelayanan lingkungan, yaitu:  Kegiatan perdagangan komoditas primer, Merupakan jenis perdagangan komoditas yang dibutuhkan sehari-hari, Frekuensi pembelian harian tinggi dan volume pembelian komoditas ini biasanya dalam limit yang relatif kecil.  Kegiatan perdagangan komoditas sekunder, Merupakan komoditas yang mempunyai sifat pelayanan kebutuhan tidak teratur, dalam arti frekuensi pembelian tidak tetap. Faktor yang Mempengaruhi Perkembangan Komersial Dalam mengkaji faktor yang mempengaruhi perkembangan kawasan komersial disimpulkan dari liteartur bahwa terdapat 4 tema atau variabel yang dapat digunakan yaitu:  Aksesibilitas Kawasan (Hartshorn, 1992 dan Yunus,1999) berupa Transportasi (kemudahan pencapain lokasi kawasan komersial terhadap kawasan lain).  Lokasi (Kivell, 1993 dan Stauart Chapin, 1995) berupa Harga lahan dan Pajak tanah, Pemanfaatan lahan (guna lahan) di sekitar kawasan komersial, Jangkauan Lokasi Konsumen, Kesesuaian Kawasan, Kualitas Prasarana dan Sarana  Pasar (Jones dan Simmons, 1993) berupa Distribusi Konsumen, Pola spasial pasar yang terdiri dari jumlah T eknik PW K; V ol. 1; No. 1; 2012; hal. 1 -10

Roosmay ri Lov ina Hermaputi



penduduk atau rumah tangga sebagai fungsi jarak, Kompetisi di dalam pasar dan seberapa besar terjadi, Aglomerasi Pasar, dan Gaya Hidup Peran Pemerintah (Gunn,1991) berupa Kebijakan Pembangunan, Program Pembangunan, Kebijakan Pajak, Insentif dan disinsentif

METODE PENELITIAN Pendekatan penelitian yang digunakan pada penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif. Pendekatan ini bercirikan dimana peneliti harus mendefinisikan variabel objek penelitian dalam bentuk operasionalisasi variabel masing-masing (Sarwono, 2006). Tenik Pengumpulan datanya terdiri dari jenis aktivitas pengumpulan data yaitu survey primer, sekunder, dan data yang dikumpulkan. Teknik sampling yang digunakan adalah Teknik Stratified Random Sampling. Pengambilan sampel berstrata merupakan teknik pengambilan sampel dimana populasi sejumlah 251 aktivitas perdagangan dan jasa. Dari perhitungan sample rumus Slovin, maka sampel yang akan digunakan untuk penelitian diketahui minimal 72 sedangkan sample yang diambil adalah sebesar 100 sample yang terdiri atas: TABEL I SAMPEL PENELITIAN AKTIVITAS KOMERSIAL DI KORIDOR JALAN D.I PANDJAITAN Jenis

% Populasi

Jumlah Sample

Perdagangan

46 %

46

Jasa

54 %

54

Sumber: Hasil Analisis Peneliti, 2013

Jenis analisis yang digunakan dalam penelitian untuk menjawab pertanyaan penelitian terbagi atas analisis kuantitatif deskriptif, kualitatif deskriptif, dan analisis faktor menggunakan skoring. Proses analisinya yaitu:  Identifikasi Perkembangan Penggunaan Ruang Kawasan di Wilayah Studi Identifikasi ini bertujuan untuk mengetahui bentuk dan sejauh mana perkembangan kawasan dan aktivitas |4

A nalisis Fak tor y ang M empengaruhi Perk embangan Komersial Di Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda







komersial terjadi .Pada identifikasi ini juga diteliti pola perkembangan jenis usaha, pola perkembangan aktivitas komersial secara keseluruhan, dampak perkembangan aktivitas komersial, dan potensi perkembangan kawasan ke depannya. Identifikasi Karakteristik Aktivitas Komersial di Wilayah Studi Identifikasi ini bertujuan untuk mengetahui klasifikasi dan jenis aktivitas komersial yanga da di lokasi studi. Hasil data dari observasi langsung menjadi bahan input dari analisis ini dan diidentifikasi berdasarkan teori yang ada Analisis Skala Pelayanan Kawasan Komersial di Wilayah Studi Analisis ini menggunakan hasil dari identifikasi karakteristik aktivittas komersial untuk melihat dominansi jenis usaha dan mendfinisikan skala pelayanannya untuk melihat faktor mana yang memiliki kemungkinan besar mempengaruhi perkembangan kawasan Analisis Faktor yang Mempengaruhi Perkembangan Aktivitas Komersial Di Wilayah Studi Analisis ini menggunakan analisis pengambilan keputusan ini bertujuan untuk mengetahui apa saja kah faktor yang mempengaruhi perkembangan aktivitas komersial yang ada di wilayah studi menggunakan skala prioritas dari faktor yang dijabarkan pada Tabel II di bawah. Analisis ini diawali dengan identifikasi perkembangan aktivitas komersial di kawasan studi hal ini dimulai dari perbandingan fisik kawasan, melihat pola perkembangan, dan melihat apakah terdapat suatu pola perkembangan untuk kelompok usaha tertentu. Dari hasil analisis ke 15 faktor tersebut maka akan terpilih mana saja faktor yang mempengaruhi dan kemudian dilihat dampak perkembangannya dan dicari faktor perkembangannya.

T eknik PW K; V ol. 1; No. 1; 2012; hal. 1 -10

Roosmay ri Lov ina Hermaputi

TABEL II VARIABEL FAKTOR No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Variabel Faktor Keberadaan Perumahan Ci traland dan Ala ya Keberadaan Permukiman Seki ta r Keberadaan Fasili tas Umum Kera maian Lalu Lintas Kemudaha n Menjangkau Kawasan Kenyamanan Lingkungan Ka wasan Kea manan Ka wasan Keberadaan Angkutan Umum Keberadaan Program Pembangunan Pemerintah Ga ya Hidup Konsumen Perubahan Pola Konsumsi Penduduk Keberadaan Kebija kan Pemerintah Keberadaan Pesaing dalam Pasa r Pengelompokan Pasar Berkomoditas Sama Kuali tas Prasa rana

Sumber: Hasil Analisis Peneliti, 2013

HASIL PEMBAHASAN Perkembangan Aktivitas Komersial, Dari hasil pengamatan di lapangan yang diketahui bahwa koridor Jalan D.I Pandjaitan merupakan kawasan komersial yang di dominasi oleh fungsi jasa. Fungsi jasa pada kawasan ini mempunyai prosentase sebesar 54 % (135 aktivitas) berbanding dengan fungsi perdagangan yang sebesar 46% (116 aktivitas). Jenis Usaha Komersial dapat dilihat pada Gambar 2. Aktivitas komersial di koridor Jalan D.I Pandjaitan apabila melihat kondisi eksistingnya berkembang mengikuti jaringan jalan (ribbon). Hal ini dikarenakan pertumbuhan aktivitas masih terkonsentrasi di sepanjang koridor jalan D.I Panjaitan dan bentuk perkembangan fisiknya adalah mengisi lahan non terbangun yang ada sehingga sampai sekarang hampir 80% koridor ini sudah menjadi lahan terbangun. Aktivitas komersial tumbuh pada lokasi yang strategis dimana memang Jalan D.I Pandjaitan sebagai akses yang menghubungkan antar Kota Samarinda dan Bontang. Perkembangan ini memberikan dampak positif bagi investor dan produktivitas kawasan atas nilai investasi yang semakin meningkat dan pembangunan fisik serta aktivitas komersial yang terus berkembang. Sedangkan dampak negatif bagi pemerintah karena harus mengubah kebijakan tentang |5

A nalisis Fak tor y ang M empengaruhi Perk embangan Komersial Di Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda

fungsi kawasan menjadi komersial serta bagi pedagang kecil yang menyewa bangunan usaha karena seiring kenaikan harga lahan

Roosmay ri Lov ina Hermaputi

maka harga sewa pun akan terus meningkat dan berdampak negatif terhadap keberlanjutan usaha mereka.

Sumber: Hasil Observasi Peneliti , 2013 GAMBAR 2 DELINIASI WILAYAH STUDI

Skala pelayanan aktivitas komersial, Apabila dilihat dari hasil identifikasi dominansi jenis aktivitas dapat disimpulkan dominansi jenis aktivitasnya adalah Jenis Primer dan Sekunder dan tergolong skala pelayanan lingkungan. Untuk melihat tabel komparasi kriteria penggolangan jenis kegiatan dan kondisi eksisting dapat dilihat pada Tabel III dibawah ini. TABEL III TABEL JEN IS AKTIVITAS PERDAGANGAN DAN JASA DI KAWASAN PEN ELITIAN Jenis Pri mer

Kawasan Penelitian Komersial jasa didominasi oleh wa rung ma kan dengan jumlah 52 a kti vi tas (43%), bengkel motor 15 akti vi tas (12%) dan Rumah Maka n 11 akti vi tas (9%) . Sedangkan komersial perdagangan di domi nasi oleh toko kl ontong 46 akti vi tas (44%), toko bangunan 11 akti vi tas (10%), jual beli motor 8 a kti vitas (8%), dan superma rket 8 akti vi tas (8%) 49% da ri total responden penelitian menjawab bahwa asal frekuensinya normal

T eknik PW K; V ol. 1; No. 1; 2012; hal. 1 -10

Jenis

Sekunder

Tersier

Kawasan Penelitian dan biasa saja sedangakan 32 % lainnya menjawab besa r. Ka ra teris tik volume pembelian konsumen ma yori tas biasa saja hal ini ditunjukan da ri 60% responden peneli tian yang mendukung hal ini. Pada peneli tian ini didapatkan bahwa 51 % pelaku usaha komersial di ka wasan ini menganggap kompetisi pasar yang terjadi biasa saja sehingga kura ng berpenga ruh terha dap peningkata n profi t maupun perl uasan konsumennya . Pada Peneli tian i ni 77 % responden menjawab bahwa aksesibilitas kawasan ini mudah karena mampu di akses mulai da ri berjalan kaki hingga truk beroda >4. Diliha t da ri sasaran konsumennya , 47% da ri total responden penelitian menja wab bahwa sasaran konsumen mereka adalah koridor Jalan D.I Pa ndjaitan dan seki ta rnya

Sumber: Hasil Analisis Peneliti, 2013

|6

A nalisis Fak tor y ang M empengaruhi Perk embangan Komersial Di Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda

Faktor yang Mempengaruhi Perkembangan Aktivitas Komersial, pada analisis ini akan dikomparasikan hasil analisis kuantitatif dengan hasil keluaran wawancara instansi dan hasil pengamatan peneliti atas ke 15 variabel faktor yang akan dianalisis. Dari hasil analisis statistik deskriptif, pada analisis ini penilaian responden akan dilihat rata-ratanya untuk melihat besar pengaruhnya. Didapatkan bahwa variabel yang cukup berpengaruh dengan nilai mean > 3,00 adalah keberadaan perumahan elite,permukiman sekitar, fasilitas umum, keramaian lalu lintas, aksesibilitas, kenyamanan, dan keamanan kawasan, keberadaan Angkot, gaya hidup, keberadaan pesaing, aglomerasi pasar serta kualitas prasarana. Sedangkan yang kurang berpengaruh (mean

Deskripsi

Jurnal Teknik PW K Volume 1 Nomor 1 2013 Online : http: //ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/pwk _________________________________________________________________________________________________________________ _

ANALISIS FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERKEMBANGAN AKTIVITAS KOMERSIAL DI KORIDOR JALAN D.I PANDJAITAN KOTA SAMARINDA Roosmayri Lovina Hermaputi 1 dan Ragil Haryanto2 1

Mahasiswa Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponego ro 2 Dosen Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro email : [email protected]

Abstrak: Kota Samarinda merupakan Ibukota Provinsi Kalimantan Timur yang terletak di tepian sungai Mahakam. Seiring dengan masuknya investor pembangunan ke kota Sa marinda, pembangunan kota ini terus meningkat dan membuat kota ini terus berkembang. Kota Sa marinda ad alah kota yang ekonominya berbasis komersial dan industri kecil -menengah. Pembangunan yang dilakukan adalah pembangunan yang cenderung menunjang sektor basis perekonomian kota ini. Penduduknya yang memiliki karakteristik konsumtif tinggi, mendorong berkembanglah properti ko mersial di ko ta ini. Koridor jalan D.I Pandjaitan merupakan koridor yang diperuntukan sebagai kawasan perdagangan dan jasa . Pada kawasan ini terletak dua perumahan skala besar dan juga beragam fasilitas publik. Kawasan ini terletak pada Kecamatan Sa marinda Utara dan juga merupakan akses utama yang terhubung dengan jalan poros Sa marinda -Bontang sebagai jalan p rovinsi. Perkembangan komersial pada koridor ini tergolong cepat hingga saat ini, banyak perkembangan aktivitas komersial yang terjadi. Menurut Kepala DCKTK Ko ta Samarinda perkembangan kawasan ini bermula sejak 10 tahun yang lalu dimana saat itu walikota Samarinda Achmad Amin membuka kesempa tan seb esar-b esarnya kepada investor untuk mengambangan usahanya di kota Samarinda. Di kawasan studi sendiri aktivitas yang terus berkembang adalah komersial. Aktivitas komersial yang mendominasi adalah primer dan sekunder. Terdapat banyak faktor baik yang berasal in ternal yaitu keberadaan peru mahan elit, permukiman sekita r, fasilitas umum, ketersediaan angkutan umum, aksesibilitas, kualitas prasarana, kera maian lalu lintas, keberadaan pesaing, kenyamanan dan keamanan kawasan , dan aglomerasi pasar, sedangkan dari eksternal kawasan yaitu prog ram pemerintah, kebijakan pemerintah, gaya hidup, pola konsumsi masyarakat yang kemungkinan berp engaruh terhadap perkembangan aktivitas komersial di kawasan ini. penelitian ini dilakukan untuk mengetahui faktor apa saja yang mempengaruhi perkembangan aktivitas komersial di kawasan ini. Penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif dengan metode analisis deskriptif kuantita tif dan deskrip tif kualita tif yang sampel nya merupakan pemilik bangunan usaha perdagangan dan jasa di koridor Jalan D.I Pandjaitan. Ha sil analisis mengungkapkan bahwa perkembangan kawasan ini cepat dengan pola ribbon area . Pada wilayah studi juga ditemukan bahwa skala pelayanan aktivitas komersial yang ada mayoritas masih berskala lingkungan dan perkembangan aktivitas komersial dipengaruhi oleh fakto r yang terkelompokkan sebagi faktor p enarik dan pendorong. Temuan yang menarik dari penelitian ini, kawa san ini berkembang diluar dari a rahan pemerintah dan lokasinya yang cukup jauh dari pusat kota serta memiliki konstelasi dengan wilayah seca ra regional dengan Kota Bontang dan Kabupaten Kutai Kertanega ra sebagai konsumennya. Sedangkan faktor baru yang ditemukan mempengaruhi perkembangan kawasan berupa citra ka wasan tergolong eklusif dan konstelasi wilayahnya secara regional. Kata Kunci : Faktor Per kembangan, Aktivitas Komersial, Koridor Jalan D.I Pandjaitan Abstract: Samarinda City as a capital city of East Bo rneo Provin ce which is located on the Mahakam River Bank. Recently development investors co me by to invest in Sa marinda, this city develop ment tend to be increased and make this city keep gro w and develop. Sa marinda City is the one of the city which has base economic on Commercial and Small Medium Industry. So tha t the d evelopment which is made is supporting the economic T eknik PW K; V ol. 1; No. 1; 2013; hal. 1 -11

|1

A nalisis Fak tor y ang M empengaruhi Perk embangan Komersial Di Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda

Roosmay ri Lov ina Hermaputi

bases. In o rder to fulfilling public needs which having high level consu mption, then commercial p roperties in this city developed. Jalan D.I Pandjiatan Corridor which is loca ted in the transition city a rea has the fungtion as commercial area. This area located near the border of Samarinda-Bontang City as the primary access which linking both cities. Co mmercial development which happened in this area is fast recen tly, th ere are many activities development happened. Contradicto ry, long time ago the d evelopment was slo w. Head of DCKTK Kota Samarinda said that this development started fro m 10 years ago, at that time the previous City Major Achmad Amiens opened wide opportunities fo r investo rs to build their busin esses in Sa marinda. In this area , commercial activity develop fastly. The commercial activities in this area a re do minated by Prima ry and Secondary. There are many facto rs which affect the co mmercial development in this area , even fro m internally such as luxury residential, surrounding settlement, public fa cilities, public transpo rtation, accecibility, utilities quality, traffic, the emergence of competito rs, comfortability and area safety, and ma rket aglomeration. Th en externally such as government programmes, government policy, lifestyle, community consump tion pattern which possible to affect commercial activities development in this area. This resea rch use quantitative approa chmen t and analysis method such as quantitative descrip tive and qualitative descriptive and the samples are th e owners of commercial activities at Corridor of Jalan D.I Pandjaitan. The Analysis result show that the developmen t is fast which has ribbon area pattern. In this area , majority of commerical activities which exist having neighborhood scale of service and the development caused by factor which categorized into push and pull fa cto r. The interesting inventions are this area didn’t develop as government will’s and th e location that far enough from city centre and also has the regional constella tion with Kota Bontang and Kabupaten Kutai Kertanegara as its consumer. Meanwhile, the new fa ctor that has been detected are exclusive image of the a rea and regional constela tion with Kota Bontang and Kabupaten Kutai Kertanegara. Keywords: Development Factors, Commercial Activities, Corridor of Jalan D.I Pandjaitan

PENDAHULUAN Kota Samarinda yang merupakan Ibu Kota Provinsi Kalimantan Timur terletak di tepi Sungai Mahakam. Perekonomian Kota Samarinda sendiri berbasis pada kegiatan komersial dan industri. Jalan D.I Pandjaitan terletak di Kecamatan Samarinda Utara. Kecamatan Samarinda Utara merupakan kawasan transisi. Jalan D.I Pandjaitan ini statusnya merupakan jalan Provinsi karena sifatnya menghubungkan kota dengan kota/kabupaten lainnya di Samarinda. Panjang jalan ini sekitar 2 km yang terbagi atas 2 ruas yaitu ruas pertama yaitu mulai dari pertigaan jalan Kemakmuran ke pertigaan Jalan P.M Noor (Outer Ring Road) dan Pertigaan Jalan P.M Noor hingga ke Jalan Poros Samarinda-Bontang. Sedangkan pada penlitian ini akan diteliti hanya pada ruas kedua dimana ruas yang berhubungan langsung dengan Jalan Poros Sarinda-Bontang. Di koridor jalan ini terdapat berbagai macam aktivitas berupa perdagangan dan jasa dan fasilitas publik lainnya. Menurut RTRW Samarinda 2013-2033, kawasan ini merupakan kawasan yang

T eknik PW K; V ol. 1; No. 1; 2012; hal. 1 -10

menjadi prioritas pengembangan oleh karenanya dilakukan pengembangan kawasan ini. Salah satu upayanya yaitu mempermudah proses penerbitan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk fungsi komersial. Sedangkan dalam hal kepemilikan lahan, lahan lahan komersial yang berkembang sudah berpindah tangan dari pemilik lahan aslinya, sehingga bisa dibilang investor lah yang berhasil mengembangkan kawasan ini. Untuk harga lahan di sepanjang koridor jalan ini sudah mencapai harga Rp 4.000.000,-/m2. Menurut penuturan Kepala BAPPEDA Kota Samarinda Bapak Ismansyarh, pada awalnya kawasan ini merupakan kawasan pengembangan permukiman namun karena komersial mulai berkembang sehingga pada PERWAL No. 1 Tahun 2009 tentang RDTRK Kota Samarinda Tahun 2009-2029 fungsi kawasan koridor jalan ini diubah menjadi kawasan komersial oleh Pemerintah Kota Samarinda. Pada kawasan ini juga terdapat 2 perumahan besar yaitu perumahan Alaya dan Citraland City. Perkembangan komersial

|2

A nalisis Fak tor y ang M empengaruhi Perk embangan Komersial Di Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda

kawasan ini pun terjadi sangat cepat sejak tahun 2005 hingga sekarang. Berdasarkan fenomena dan permasalahan tersebut maka timbulah pertanyaan penelitian atau research question yaitu : “Faktor –faktor apa saja yang mempengaruhi perkembangan aktivitas komersial pada koridor Jalan D.I Pandjaitan sehingga perkembangannya bisa pesat dan mempengaruhi daya tarik investasi kawasannya?”

Roosmay ri Lov ina Hermaputi

Penelitian ini bertujuan untuk merumuskan faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan komersial pada Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda. Wilayah yang akan di lakukan penelitian yaitu: Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda dan yang akan diteliti adalah seluruh kegiatan komersial yang tersebar di koridor tersebut. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat wilayah studi pada Gambar 1.

Sumber: BAPPEDA Kota Samarinda, 2013 dan modifikasi Google Ea rth, 2002 GAMBAR 1 DELINIASI WILAYAH STUDI

KAJIAN LITERATUR Perkembangan Kawasan Koridor Menurut Bishop dalam bukunya Designing Urban Corridor (1989) koriodr adalah area yang mencakup jalan raya utama yang melewati daerah-daerah pinggiran yang berhubungan dengan jalan utama. Koridor komersial perkotaan biasanya dipenuhi oleh kompleks pertokoan dan perkantoran serta pusat pusat pelayanan lainnya Perkembangan kawasan ditandai dengan perubahan fisik kawasan, sosial dan ekonominya. Perkembangan kawasan tidak lepas dari perubahan struktur ruang kota. Yunus (2011) menyatakan bahwa perkembangan spasial secara fisikal terbagi atas 2 bentuk yaitu proses perkembangan T eknik PW K; V ol. 1; No. 1; 2012; hal. 1 -10

spasial secara horizontal dan perkembangan spasial secara vertikal. Menurut Harshorn (1992) pola perkembangan yang biasanya terjadi pada kawasan koridor jalan adalah ribbons (mengikuti jaringan jalan/koridor) dimana ditemukan tersebarnya beragam kegiatan komersial di sepanjang sisi koridor jalan raya yang terencana maupun tidak dan pertumbuhan usahanya biasanya bergantung terhadap arus lalu lintas yanga da di koridor jalan tersebut. Komersial Pada Kamus penataan ruang disebutkan bahwa kawasan komersial adalah kawasan yang memiliki ciri yaitu aktivitas perdagangan |3

A nalisis Fak tor y ang M empengaruhi Perk embangan Komersial Di Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda

yang ada di dalamnya meliputi aktivitas perdagangan retail dan jasa pada skala lokal, pusat perbelanjaan skala regional serta hiburan, yang letaknya tidak selalu berada di tengah kota dan memiliki pengaruh besar terhadap kegiatan ekonomi kota. Berdasarkan pola perkembangannya dapat diklasifikasiakan ke dalam tiga pola (Hartshorn, Truman A. 1992), yaitu pola memusat, ribbon (mengikuti jaringan jalan), dan specialized area. Dalam melihat skala pelayanan komersial maka dilihat berdasarkan jenis komoditi yang dijual menurut kegiatan perdagangan dapat digolongkan menjadi tiga (Gallion, 1989) dimana komditi primer dan sekunder biasanya ditemukan di skala pelayanan lingkungan, yaitu:  Kegiatan perdagangan komoditas primer, Merupakan jenis perdagangan komoditas yang dibutuhkan sehari-hari, Frekuensi pembelian harian tinggi dan volume pembelian komoditas ini biasanya dalam limit yang relatif kecil.  Kegiatan perdagangan komoditas sekunder, Merupakan komoditas yang mempunyai sifat pelayanan kebutuhan tidak teratur, dalam arti frekuensi pembelian tidak tetap. Faktor yang Mempengaruhi Perkembangan Komersial Dalam mengkaji faktor yang mempengaruhi perkembangan kawasan komersial disimpulkan dari liteartur bahwa terdapat 4 tema atau variabel yang dapat digunakan yaitu:  Aksesibilitas Kawasan (Hartshorn, 1992 dan Yunus,1999) berupa Transportasi (kemudahan pencapain lokasi kawasan komersial terhadap kawasan lain).  Lokasi (Kivell, 1993 dan Stauart Chapin, 1995) berupa Harga lahan dan Pajak tanah, Pemanfaatan lahan (guna lahan) di sekitar kawasan komersial, Jangkauan Lokasi Konsumen, Kesesuaian Kawasan, Kualitas Prasarana dan Sarana  Pasar (Jones dan Simmons, 1993) berupa Distribusi Konsumen, Pola spasial pasar yang terdiri dari jumlah T eknik PW K; V ol. 1; No. 1; 2012; hal. 1 -10

Roosmay ri Lov ina Hermaputi



penduduk atau rumah tangga sebagai fungsi jarak, Kompetisi di dalam pasar dan seberapa besar terjadi, Aglomerasi Pasar, dan Gaya Hidup Peran Pemerintah (Gunn,1991) berupa Kebijakan Pembangunan, Program Pembangunan, Kebijakan Pajak, Insentif dan disinsentif

METODE PENELITIAN Pendekatan penelitian yang digunakan pada penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif. Pendekatan ini bercirikan dimana peneliti harus mendefinisikan variabel objek penelitian dalam bentuk operasionalisasi variabel masing-masing (Sarwono, 2006). Tenik Pengumpulan datanya terdiri dari jenis aktivitas pengumpulan data yaitu survey primer, sekunder, dan data yang dikumpulkan. Teknik sampling yang digunakan adalah Teknik Stratified Random Sampling. Pengambilan sampel berstrata merupakan teknik pengambilan sampel dimana populasi sejumlah 251 aktivitas perdagangan dan jasa. Dari perhitungan sample rumus Slovin, maka sampel yang akan digunakan untuk penelitian diketahui minimal 72 sedangkan sample yang diambil adalah sebesar 100 sample yang terdiri atas: TABEL I SAMPEL PENELITIAN AKTIVITAS KOMERSIAL DI KORIDOR JALAN D.I PANDJAITAN Jenis

% Populasi

Jumlah Sample

Perdagangan

46 %

46

Jasa

54 %

54

Sumber: Hasil Analisis Peneliti, 2013

Jenis analisis yang digunakan dalam penelitian untuk menjawab pertanyaan penelitian terbagi atas analisis kuantitatif deskriptif, kualitatif deskriptif, dan analisis faktor menggunakan skoring. Proses analisinya yaitu:  Identifikasi Perkembangan Penggunaan Ruang Kawasan di Wilayah Studi Identifikasi ini bertujuan untuk mengetahui bentuk dan sejauh mana perkembangan kawasan dan aktivitas |4

A nalisis Fak tor y ang M empengaruhi Perk embangan Komersial Di Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda







komersial terjadi .Pada identifikasi ini juga diteliti pola perkembangan jenis usaha, pola perkembangan aktivitas komersial secara keseluruhan, dampak perkembangan aktivitas komersial, dan potensi perkembangan kawasan ke depannya. Identifikasi Karakteristik Aktivitas Komersial di Wilayah Studi Identifikasi ini bertujuan untuk mengetahui klasifikasi dan jenis aktivitas komersial yanga da di lokasi studi. Hasil data dari observasi langsung menjadi bahan input dari analisis ini dan diidentifikasi berdasarkan teori yang ada Analisis Skala Pelayanan Kawasan Komersial di Wilayah Studi Analisis ini menggunakan hasil dari identifikasi karakteristik aktivittas komersial untuk melihat dominansi jenis usaha dan mendfinisikan skala pelayanannya untuk melihat faktor mana yang memiliki kemungkinan besar mempengaruhi perkembangan kawasan Analisis Faktor yang Mempengaruhi Perkembangan Aktivitas Komersial Di Wilayah Studi Analisis ini menggunakan analisis pengambilan keputusan ini bertujuan untuk mengetahui apa saja kah faktor yang mempengaruhi perkembangan aktivitas komersial yang ada di wilayah studi menggunakan skala prioritas dari faktor yang dijabarkan pada Tabel II di bawah. Analisis ini diawali dengan identifikasi perkembangan aktivitas komersial di kawasan studi hal ini dimulai dari perbandingan fisik kawasan, melihat pola perkembangan, dan melihat apakah terdapat suatu pola perkembangan untuk kelompok usaha tertentu. Dari hasil analisis ke 15 faktor tersebut maka akan terpilih mana saja faktor yang mempengaruhi dan kemudian dilihat dampak perkembangannya dan dicari faktor perkembangannya.

T eknik PW K; V ol. 1; No. 1; 2012; hal. 1 -10

Roosmay ri Lov ina Hermaputi

TABEL II VARIABEL FAKTOR No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Variabel Faktor Keberadaan Perumahan Ci traland dan Ala ya Keberadaan Permukiman Seki ta r Keberadaan Fasili tas Umum Kera maian Lalu Lintas Kemudaha n Menjangkau Kawasan Kenyamanan Lingkungan Ka wasan Kea manan Ka wasan Keberadaan Angkutan Umum Keberadaan Program Pembangunan Pemerintah Ga ya Hidup Konsumen Perubahan Pola Konsumsi Penduduk Keberadaan Kebija kan Pemerintah Keberadaan Pesaing dalam Pasa r Pengelompokan Pasar Berkomoditas Sama Kuali tas Prasa rana

Sumber: Hasil Analisis Peneliti, 2013

HASIL PEMBAHASAN Perkembangan Aktivitas Komersial, Dari hasil pengamatan di lapangan yang diketahui bahwa koridor Jalan D.I Pandjaitan merupakan kawasan komersial yang di dominasi oleh fungsi jasa. Fungsi jasa pada kawasan ini mempunyai prosentase sebesar 54 % (135 aktivitas) berbanding dengan fungsi perdagangan yang sebesar 46% (116 aktivitas). Jenis Usaha Komersial dapat dilihat pada Gambar 2. Aktivitas komersial di koridor Jalan D.I Pandjaitan apabila melihat kondisi eksistingnya berkembang mengikuti jaringan jalan (ribbon). Hal ini dikarenakan pertumbuhan aktivitas masih terkonsentrasi di sepanjang koridor jalan D.I Panjaitan dan bentuk perkembangan fisiknya adalah mengisi lahan non terbangun yang ada sehingga sampai sekarang hampir 80% koridor ini sudah menjadi lahan terbangun. Aktivitas komersial tumbuh pada lokasi yang strategis dimana memang Jalan D.I Pandjaitan sebagai akses yang menghubungkan antar Kota Samarinda dan Bontang. Perkembangan ini memberikan dampak positif bagi investor dan produktivitas kawasan atas nilai investasi yang semakin meningkat dan pembangunan fisik serta aktivitas komersial yang terus berkembang. Sedangkan dampak negatif bagi pemerintah karena harus mengubah kebijakan tentang |5

A nalisis Fak tor y ang M empengaruhi Perk embangan Komersial Di Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda

fungsi kawasan menjadi komersial serta bagi pedagang kecil yang menyewa bangunan usaha karena seiring kenaikan harga lahan

Roosmay ri Lov ina Hermaputi

maka harga sewa pun akan terus meningkat dan berdampak negatif terhadap keberlanjutan usaha mereka.

Sumber: Hasil Observasi Peneliti , 2013 GAMBAR 2 DELINIASI WILAYAH STUDI

Skala pelayanan aktivitas komersial, Apabila dilihat dari hasil identifikasi dominansi jenis aktivitas dapat disimpulkan dominansi jenis aktivitasnya adalah Jenis Primer dan Sekunder dan tergolong skala pelayanan lingkungan. Untuk melihat tabel komparasi kriteria penggolangan jenis kegiatan dan kondisi eksisting dapat dilihat pada Tabel III dibawah ini. TABEL III TABEL JEN IS AKTIVITAS PERDAGANGAN DAN JASA DI KAWASAN PEN ELITIAN Jenis Pri mer

Kawasan Penelitian Komersial jasa didominasi oleh wa rung ma kan dengan jumlah 52 a kti vi tas (43%), bengkel motor 15 akti vi tas (12%) dan Rumah Maka n 11 akti vi tas (9%) . Sedangkan komersial perdagangan di domi nasi oleh toko kl ontong 46 akti vi tas (44%), toko bangunan 11 akti vi tas (10%), jual beli motor 8 a kti vitas (8%), dan superma rket 8 akti vi tas (8%) 49% da ri total responden penelitian menjawab bahwa asal frekuensinya normal

T eknik PW K; V ol. 1; No. 1; 2012; hal. 1 -10

Jenis

Sekunder

Tersier

Kawasan Penelitian dan biasa saja sedangakan 32 % lainnya menjawab besa r. Ka ra teris tik volume pembelian konsumen ma yori tas biasa saja hal ini ditunjukan da ri 60% responden peneli tian yang mendukung hal ini. Pada peneli tian ini didapatkan bahwa 51 % pelaku usaha komersial di ka wasan ini menganggap kompetisi pasar yang terjadi biasa saja sehingga kura ng berpenga ruh terha dap peningkata n profi t maupun perl uasan konsumennya . Pada Peneli tian i ni 77 % responden menjawab bahwa aksesibilitas kawasan ini mudah karena mampu di akses mulai da ri berjalan kaki hingga truk beroda >4. Diliha t da ri sasaran konsumennya , 47% da ri total responden penelitian menja wab bahwa sasaran konsumen mereka adalah koridor Jalan D.I Pa ndjaitan dan seki ta rnya

Sumber: Hasil Analisis Peneliti, 2013

|6

A nalisis Fak tor y ang M empengaruhi Perk embangan Komersial Di Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda

Faktor yang Mempengaruhi Perkembangan Aktivitas Komersial, pada analisis ini akan dikomparasikan hasil analisis kuantitatif dengan hasil keluaran wawancara instansi dan hasil pengamatan peneliti atas ke 15 variabel faktor yang akan dianalisis. Dari hasil analisis statistik deskriptif, pada analisis ini penilaian responden akan dilihat rata-ratanya untuk melihat besar pengaruhnya. Didapatkan bahwa variabel yang cukup berpengaruh dengan nilai mean > 3,00 adalah keberadaan perumahan elite,permukiman sekitar, fasilitas umum, keramaian lalu lintas, aksesibilitas, kenyamanan, dan keamanan kawasan, keberadaan Angkot, gaya hidup, keberadaan pesaing, aglomerasi pasar serta kualitas prasarana. Sedangkan yang kurang berpengaruh (mean
Lihat lebih banyak...

Komentar

Hak Cipta © 2017 CARIDOKUMEN Inc.